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我們不一樣——中國與外國房價有什么不一樣?

發布時間:2018-08-03

回看中國近10年的經濟發展,確實可以用突飛猛進來形容。似乎是一瞬之間,高樓林立,房價飆升,不少投資者從不動產投資中飽嘗蜜果。

 

可如今,要想在中國房地產再分得一杯羹變的不在那么容易!

 

2017年至今,國家陸續在二線城市開展限購政策,社保、戶口、名下房產數量等都成為購房的門檻。同時,隨著限購政策的逐漸趨緊,二手房市場也同樣加入限買、限賣的境地!

 

但中國大多投資者都是聰明的,他們不光擁有投資者敏銳的嗅覺,更加具備長遠的眼光格局,他們改變投資目的地,面向國際房產。

 

 

 

有人問,那國外的房價怎么樣?又有哪些投資潛力?

 

下面小銘為各位投資者帶來一份中國和國外房價的國際對比,讓我們看看到底有哪些不一樣。

 

一、產權所屬不一樣

 

中國的“房產”和“地產”其實是分離的。土地為國家所有,住戶只有土地使用權,普通住宅產權為70年,期滿可以自動續期,商住兩用房屋產權多為50年,需要繳納一定比例的土地出讓金進行續期;國外多為永久產權,如希臘房產,房屋的買賣包括土地,產權是永久的。

 

這意味著我們的房價中其實只包含了土地的一部分使用價值,而國外的房價中完全包含了土地的產權價值。

 

二、數據質量不一樣

 

全球房價缺少一個統一的官方數據,各國房價統計機構不同、數據來源不同,樣本口徑也不同。中國房價的數據只公布指數,沒有高頻的絕對價格,數據存在失真現象。網簽價基本都大幅低于實際成交價。

 

舉個例子,假設北京一套房子實際成交800萬,但一般網簽價只做到468萬的普宅最高指導價。按照統計局的數據,北京2016年的新房成交均價才2.8萬/平米左右,而實際均價早已經五萬以上。拿著這種房價去對比分析,結論必然跑偏。

 

三、面積算法不一樣

 

國內房屋計算的是建筑面積,既包括住房使用面積、墻體占用面積,也包括了公攤面積,樓道、陽臺等都計入其中。大多數國家地區計算的是實用面積或使用面積。

 

如中國香港采用的是實用面積,等于建筑面積去除公攤面積的部分。

 

而美國紐約、英國倫敦等使用是使用面積,等于實用面積減去墻體占用面積,也就是真正能夠使用的住宅面積。

 

三種面積之間的關系是:

 

建筑面積 > 實用面積 > 使用面積

 

實用面積和使用面積相差較小,建筑面積與使用面積存有較大差異,需要用得房率進行換算,也就是實際居住面積和建筑面積之比。

 

一般來說,塔樓或是帶電梯的住宅得房率約為70%,多層住宅或是不帶電梯的樓房得房率約為75%,也就是說國外70多平的房子大概相當于國內100平。

 

中國的房價要除以得房率才能得到可與國外對比的實際房價,這至少要比原有的房價數據高出20-30%。

 

四、區域結構不一樣

 

中國是后發國家,城鎮化率才54%,區域發展極不均衡,城市和農村、核心城市和三四線城市之間差異很大,如同為省會城市,杭州均價超過6萬,烏魯木齊均價在6千左右,相差有十倍。

 

國外雖然也有區域和城鄉差距,但發達國家城鎮化率基本都在70%以上,不像國內分化這么嚴重。

 

這導致一個問題,如果比較整體房價,中國的房價可能會被部分落后地區以及農村拉低,掩飾大城市的高房價,和實際情況不符。

 

五、國外房產的隱藏福利

 

投資國外房產,不光擁有一目了然的投資收益,房屋本身帶來的一些隱藏福利也異常誘人。

 

如希臘、西班牙、葡萄牙、塞浦路斯等房產投資熱地。買房即送移民,不光解決子女教育問題,還能尊享歐洲頂級福利,是一舉多得明智之舉。

 

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