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您的移民機構是否為您提前做好美國買房的避稅方法

發布時間:2018-05-14

美國長期以來是中國人傾向的移民地,所以初到美國,或多或少都會面臨一些問題,其中尤其美國買房的稅務問題最困擾華人。因為在美國買房,不僅要繳納房產稅,如果是投資,還要繳納出租的個人所得稅。2年內賣掉要繳納房產增值部分的資本利得稅。如果購買的是商業地產,需要繳納的個人所得稅更多,因為租金更高。

 

這么多稅,在美國投資房產豈不是要虧本?其實,我們是可以在一定范圍內合法合理避稅的。究竟如何操作?可以分為初級避稅、中級避稅、高級避稅,快跟小銘一起來看看吧。

 

 

初級避稅

 

我們購買住宅、商業地產的初級形式,就是直接購買,所以也叫做初級避稅。

對于以個人名義買房投資的,可以通過以下費用抵稅:

•房子的地稅(房產稅),保險費

•房子的折舊費,裝修折舊費,地板,門窗,廚房,屋頂等分類折舊費

•房子的維修費

•房東到美國來往的機票,餐旅費

•房地產公司的管理費

•房地產經紀的中介費

•尋找租客的廣告費

•自己未成年孩子的撫養費

 

中級避稅

 

對于用公司名義投資房地產的,在使用所有初級避稅法則的同時,還可以使用以下費用抵稅:

•您在美國可以租用門面開公司,所有公司的租金、電話、日常維持、日常管理所需要的費用均可抵稅。

•美國公司可以請雇員,員工的所有工資,福利全部可以抵稅(就算您請的清潔工、保姆,是為您在美國家里服務的,也可以算在內)。

•為美國員工發獎金、禮品,也可以抵稅。

•以公司名義去投資,只要是在年終結算之前為止的所有投資費用都可以抵稅。

•您所有招待客戶:請客吃飯、飛機費用、汽油費、旅館費,甚至您穿的衣服的購買費用,都可以稱做公司的運營費用來抵稅。

•您可以用公司的名義購買電腦、家具、電器等,可以稱做辦公用品,這也可以抵稅。

•您可以用公司的名義購買或是租賃豪車,這也是可以抵稅的。

•您甚至可以用公司的名義購買豪宅、度假屋,可以說成是給員工旅游度假用,這也可以抵稅。

 

雖然以公司名義買房有很多稅務上的好處,但把房產放在公司名下有利也有弊。公司和個人買房的區別在于,如果是用公司來買房,責任就限定在公司里面,不會跟個人其他資產交割在一起。

 

如果有兩棟房產你都放到一個有限責任公司,你其實是把這個責任并在了一起,并沒有達到分割這個責任的目的。

 

如果在美國投資很多棟房產,如果每一棟房產都放到一個公司的名下,整個公司成立的費用,報稅的費用和申報的手續就變得十分的復雜,同時如果房子是自住,你用公司的名義去買房就丟掉了25萬美金的免稅額度,所以是不是適合用公司買,還是用個人買,要根據每個人的不同情況而定。

 

小銘提醒

 

以公司的名義合法避稅,這里面有很多竅門,通過當地專業會計師的協助,您可以達到最大限度的避稅。

 

但所有費用,請務必保留原始發票、收據、郵件確認信等作為報稅憑據。美國是個講誠信的國家,只要您能出示合理的憑據,都可以作為理由合法避稅。

 

高級避稅

 

這是玩轉美國稅法的高級法則,滾雪球式投資法典,這個是建立在您以公司購買房地產的前提下,而且初級,中級避稅法則同時有效。

 

為了能解釋的最通俗易懂,小銘用最簡單的具體案例及數字來分析其中的精髓,省略您買的房產的升值,租客每年加租等外加收入,利息每年遞減等因素,所以您的實際收入會遠遠大于小銘的舉例數字。

 

舉例:您今天用100萬現金購買一個美國商業房產,您的純投資回報率是8%,也就是你每年的凈收益是8萬美元。

 

這時候您有2個選擇:

 

A.您就這么一直收租,比如20年,租金收入160萬,20年后將地產原價賣出200萬(20年升值1倍是很正常的),20年的凈收入就是260萬。

 

B.您可以用這100萬的房產去抵押貸款,按照75%的比例,你可以貸款75萬出來,利率按照5%,75萬的貸款每年利息是3.85萬,首先這個3.85萬您可以抵稅,同時75萬的貸款每年本息還款大概不到6萬,20年本息還清。

 

這個房子,用租金去償還銀行貸款,每年有2萬盈余。以后每年利息會因本金降低而下降,所以您以后的每年凈收入將大于2萬。

 

你將75萬美金銀行貸款,再自己墊上25萬,您又可以買一個100萬的商業店鋪。按照8%回報,您再用第二套房產再去抵押貸款如同第一套,這樣依次類推。

 

同樣是100萬現金,通過此法您可以買4套100萬,總共價值400萬的房產,現在小銘再幫您算算這種滾雪球投資方式20年后您的收益情況。

 

雖然每次您都是用100萬現金購房,但您馬上抵押貸款75萬回來,您每1棟100萬的商業房產的實際投資現金為25萬美元。

 

4棟:投資25萬*4,年租金:8萬*4,本息:6萬*4,年凈收入:2萬*4=8萬

同樣是年純回報8萬美金,看似和A方法效果一樣,但是,在這4套房產中,您每年可以合法抵稅 3.85萬*4=14.4萬,這可是不小的一筆數字啊。

 

更可怕的是,20年后,您將這4套房產,即使是按照原價賣出,你將得到4*200萬,800萬的回報!

 

這20年,您的純回報將是8萬*20年+800萬-100萬=860萬美金。

 

您要知道,房產價值20年可是會增長很多很多的,乘上4倍更是不得了。同時,銀行每年的本息還款是逐年遞減,也就是說第一年還6萬,以后每年都會越來越少,這樣這4棟房子的租金收入在20年內將遠遠大于方法A中的回報。

 

即使咱們為了讓計算簡單明了,不去計較房產升值,租金增加,利息遞減等因素,方式B的回報在20年里是方式A回報的8.6倍!

 

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